Option (Verzicht auf Umsatzsteuerbefreiung)

Im Umsatzsteuerrecht kann auf bestimmte Steuerbefreiungen (z. B. Vermietungen, Kleinunternehmerregelung) verzichtet werden. Dann ist auf eigentlich umsatzsteuerfreie Leistungen die Umsatzsteuer zu zahlen. Durch den Verzicht auf eine Steuerbefreiung kann der Vorsteuerabzug vorgenommen werden. Wird an einen Unternehmer eine Leistung erbracht und dieser Unternehmer kann die Vorsteuer abziehen, ergibt sich regelmäßig ein geringerer Nettoverkaufspreis.

Beispiel: Der Vermieter Schmidt vermietet an den Unternehmer Müller Geschäftsräume für 1.000 Euro monatlich. Schmidt lässt das Dach des Gebäudes neu decken und erhält eine Rechnung über 23.800 Euro (inkl. USt).

Ohne Option: Die langfristige Vermietung von Gebäuden ist steuerfrei. Schmidt kann aus der Rechnung, die er erhält, deshalb nicht die Vorsteuer geltend machen.
Mit Option: Durch den Verzicht auf diese Steuerbefreiung kann Schmidt den Vorsteuerabzug vornehmen.
Müller zahlt durch diese Option zwar eine höhere monatliche Miete (1.000 Euro + 190 Euro USt), bekommt aber als Unternehmer die Vorsteuer aus der Mietzahlung erstattet. Dadurch ist Müller durch die Umsatzsteuer nicht höher belastet.
Schmidt kann aus der Dachdeckerrechnung die Vorsteuer abziehen (3.800 Euro) und hat dadurch einen Aufwand von nur 20.000 Euro.

Der Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung u. a. auf folgende steuerfreie/nicht steuerbare Vorgänge möglich:

  • die Gewährung und die Vermittlung von Krediten,
  • die Umsätze und die Vermittlung der Umsätze von gesetzlichen Zahlungsmitteln. Das gilt nicht, wenn die Zahlungsmittel wegen ihres Metallgehalts oder ihres Sammlerwerts umgesetzt werden,
  • die Umsätze im Geschäft mit Forderungen, Schecks und anderen Handelspapieren sowie die Vermittlung dieser Umsätze, ausgenommen die Einziehung von Forderungen,
  • die Umsätze und die Vermittlung der Umsätze im Einlagengeschäft, im Kontokorrentverkehr, im Zahlungs- und Überweisungsverkehr und das Inkasso von Handelspapieren,
  • die Umsätze im Geschäft mit Wertpapieren und die Vermittlung dieser Umsätze, ausgenommen die Verwahrung und die Verwaltung von Wertpapieren,
  • die Umsätze und die Vermittlung der Umsätze von Anteilen an Gesellschaften und anderen Vereinigungen,
  • die Übernahme von Verbindlichkeiten, von Bürgschaften und anderen Sicherheiten sowie die Vermittlung dieser Umsätze,
  • die Überlassung von Grundstücken und Grundstücksteilen zur Nutzung aufgrund eines auf Übertragung des Eigentums gerichteten Vertrags oder Vorvertrags,
  • die Bestellung, die Übertragung und die Überlassung der Ausübung von dinglichen Nutzungsrechten an Grundstücken,
  • die Umsätze der Blinden, die nicht mehr als zwei Arbeitnehmer beschäftigen,
  • die Umsätze, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen, wenn die Leistung an einen Unternehmer erbracht wird, der steuerpflichtige Umsätze ausführt,
  • Leistungen zwischen Wohnungseigentümer, einer Wohnungseigentumsgemeinschaft, soweit die Leistungen in der Überlassung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Gebrauch, seiner Instandhaltung, Instandsetzung und sonstigen Verwaltung sowie der Lieferung von Wärme und ähnlichen Gegenständen bestehen
  • die Anwendung der Erwerbsschwelle von bis zu 12.500 Euro
  • die Anwendung der Kleinunternehmerregelung
  • die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken, wenn die Vermietung an einen anderen Unternehmer erfolgt und dieser umsatzsteuerpflichtige Leistungen ausführt
  • die Anwendung der Lieferschwelle

Vermietung bei Altgebäuden

Das Optionsrecht gilt bei Vermietung nur dann, wenn die Leistung an einen Unternehmer erbracht wird, der steuerpflichtige Umsätze in den gemieteten Räumen ausführt.
Abweichend davon gilt für Altgebäude: Eine steuerpflichtige Vermietung kann auch dann vorgenommen werden, wenn das Gebäude:

  1. Wohnzwecken dient oder zu dienen bestimmt ist, vor dem 1. April 1985 fertiggestellt worden ist und die Errichtung vor dem 1. Juni 1984 begonnen hat,
  2. anderen nichtunternehmerischen Zwecken dient oder zu dienen bestimmt ist, vor dem 1. Januar 1986 fertiggestellt worden ist und die Errichtung vor dem 1. Juni 1984 begonnen hat,
  3. Unternehmerischen Zwecken dient oder zu dienen bestimmt ist, vor dem 1. 1.1998 fertiggestellt worden ist und die Errichtung vor dem 11. November 1993 begonnen hat.

Entscheidend ist die Fertigstellung des Gebäudes und nicht der Zeitpunkt der Anschaffung.

 

Stand: 27.04.2015

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