Vermietung und Umsatzsteuerbefreiungen

Die Vermietung von Gegenständen, Grundstücken und Gebäuden unterliegt der Umsatzsteuer. Allerdings ist für die langfristige Vermietung von Gebäuden oder Gebäudeteilen eine Steuerbefreiung vorgesehen. Diese Steuerbefreiung ist sowohl bei der Vermietung an Unternehmer als auch an Privatpersonen gegeben.
Nicht steuerbefreit ist die Vermietung von Garagen und Stellplätzen für Kraftfahrzeuge. Wird eine Garage oder ein Stellplatz zusammen mit einer steuerfreien Wohnung oder eines Geschäftsraumes vermietet, sind diese Garagen und Stellplätze ausnahmsweise auch umsatzsteuerbefreit. 

Langfristige Vermietung

Nur wenn eine langfristige Vermietung erfolgt, liegt eine Umsatzsteuerbefreiung vor. Dabei muss die Mietdauer länger als 6 Monate sein. Diese sechsmonatige Grenze ist nicht der einzige Anhaltspunkt. Entscheidend ist, wie im Einzelfall die Mietvereinbarung getroffen wurde. Nur wenn der Anschein einer langfristigen Vermietung vorliegt, ist dieses Mietverhältnis von der Umsatzsteuer befreit. Deshalb ist die Vermietung von Ferienwohnungen und Hotelzimmern grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig, da hier eine Vermietung typischerweise nur über eine kurze Zeit erfolgt und selbst in Ausnahmefällen von einer dauerhaften Vermietung nicht ausgegangen werden kann. Eine Beherbergung von Fremden stellt somit immer eine kurzfristige umsatzsteuerpflichtige Vermietung dar.
Bei einer langfristigen, steuerfreien Vermietung kann der Vermieter auf die Steuerbefreiung teilweise verzichten (Option). Dadurch kann der Vermieter aus Rechnungen die er erhält, die Vorsteuer abziehen.

Private Nutzung durch den Vermieter

Seit dem 1.1.2011 ist die private Nutzung einer Wohnung durch den Vermieter selbst oder die unentgeltliche Überlassung einer Wohnung an Dritte grundsätzlich steuerfrei. Ein Vorsteuerabzug ist damit für diese Wohneinheiten nicht mehr zulässig. Es kommt deshalb nicht mehr zu einer umsatzsteuerrechtlichen unentgeltlichen Wertabgabe. Diese selbst genutzten Wohnungen werden auch nicht in die Umsatzgrenzenberechnung bei Kleinunternehmern einbezogen.

Kleinunternehmer

Ob ein Vorgang steuerpflichtig oder steuerfrei ist, ist für einen Kleinunternehmer grundsätzlich erst einmal nicht bedeutend. Selbst wenn Umsatzsteuerpflicht besteht, berechnet ein Kleinunternehmer diese nicht. Allerdings muss der Kleinunternehmer immer seine Umsatzgrenzen im Auge behalten, um den Kleinunternehmerstatus nicht zu verlieren. Diese Grenzen von 17.500 Euro für das Vorjahr und 50.000 Euro für das laufende Jahr müssen aber nur durch die steuerpflichtigen Umsätze eingehalten werden. Da viele Vermietungseinkünfte steuerfrei sind, zählen diese nicht dazu.

 

Stand: 24.04.2015

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